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2月20日晚间，证监会发布公告，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。
早在2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时的发言中就已包含不动产私募投资基金试点的相关表态。彼时，证监会在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用等。
自去年9月，交易商协会调整房地产企业“第二支箭”融资政策以来，地产融资政策就已大幅调整优化。地产企业融资环境大幅改善，地产项目逐步复工，行业也进入修复进程。
然而，在限贷、限购和限售等政策都逐步放松，首、二套房贷款利率都大幅下行后，地产销售并未快速回暖，多地房价也保持横盘。使用一般的思路，简单放松政策限制，刺激地产的旧模式不再有效。正如央行、银保监会等监管部门要求的，未来地产行业的政策重心是，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。在这一要求下，盘活房地产市场存量资产就显得至关重要。
实际上，针对存量地产资产的政策实践早已开始。早在2021年7月，国家发展改革委发布“958号文”，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年5月，证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，提出在推动保租房REITs业务规范有序开展的基础上，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs。
首批保障性租赁住房REITs打通“募投管退”循环，“以存量带动增量”效果显著。在去年8月正式上市，首批保障性租赁住房REITs合计发行规模37.97亿元，扣除原始权益人战略配售、偿还存量借款等金额后，累计净回收资金超过22亿元。所有净回收资金全部用于新的保障性租赁住房项目建设，共涉及至少8个项目，保守估算合计总投资规模超过300亿元。
此次试点，将试点产品从公募产品扩大至私募投资基金，风险偏好进一步增大。因此，相较于公募型REITs，不动产私募投资基金的投资范围，也从基础设施项目和保障性租赁住房，进一步扩大至特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）和商业经营用房等，对健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能具有重大意义。
展望后续，试点工作将稳步推进，并逐步向存量房地产领域深入渗透。由于地产资产规模较大，涉及法律较多，存量资产的试点工作将不会很快。按照此前REITs试点的经验来看，政策改革深化的时间间隔或以半年为一单位。在此过程中，房地产行业或逐步形成新的发展模式。后续应重点关注新模式对居民及地产市场的影响。
（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
