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近日，中国密集推出一系列金融领域的改革措施，包括发布《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》）、全面实行股票发行注册制、启动不动产私募投资基金试点等。其中，部分政策有利于推动房地产业长期健康发展。
有中国版巴塞尔协议III之称的《办法》，在风险资产权重计量方面，提高房地产开发贷款权重的同时，降低了住房抵押贷款风险权重。新的监管规则会通过提高风险计量的敏感度和强化资本约束影响到银行的地产信贷结构。房地产开发贷占比较高的银行为了避免消耗更多资本，在资本充足率刚性约束下，会减少此类业务的规模及占比。《办法》也会影响未来开发贷的定价，即在缩小贷款规模后会因为稀缺而提高开发贷价格，并且让银行具有更多选择权，可以筛选掉风险较大的项目，从而对未来的地产开发构成影响。
逐渐减少地产开发贷在银行资产中的比重，切断地产业向银行传递风险的渠道，避免灰犀牛现象，是中国政府多年以来的政策支柱。自2012年开始降低银行开发贷的占比后，地产企业融资开始转向债券、上市、信托等渠道。为了避免地产企业在“高杠杆、高周转、高规模”中积累风险，监管部门还陆续对发债、信托等渠道进行监管和限制。但是，在市场过热时，房地产贷款增速依然高于银行平均贷款增速，导致新增房地产贷款占新增贷款的比重大幅上升，2021年，监管部门对房地产贷款占比设置了上限。当前，为了稳定市场，监管部门恢复了上市公司再融资、发行REITs、债券融资等融资渠道。
由于此次《办法》对地产领域的风险权重要求比市场预期的要低，而且增加了非银行融资的渠道，目前看，至少短期内不会对当前地产业发展产生直接影响。随着中国地产投资已经度过了大规模高速开发的阶段，企业融资需求会逐渐减少，对银行信贷的依赖也会进一步降低。因此，可能只对某些开发贷比重较大的中小银行有压力。
同时推出的不动产私募投资基金试点政策为地产行业提供了新的融资渠道，相对于债券、信托等方式，不动产私募投资基金规模较大、期限较长，将会对优质房企、项目形成新的资金支撑。证监会通知明确了不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产。其次，还鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。这意味着不管是不动产业态，还是资金来源，都做出了最大范围的纳入，从而提升不动产私募投资基金的市场价值，促进房地产业良性循环和健康发展。
目前，我国公募REITs主要集中投资基础设施资产，去年11月，监管部门曾提出打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域。未来，不动产私募投资基金与公募REITs的新组合可能会弥补我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板，从而成为不动产领域的未来新势力。
新型城镇化的推进意味着我国还有巨大的住房潜在需求，与此同时，我国也形成了全球最大的不动产存量市场。推动私募基金与公募基金规模化地参与我国地产行业投资，能够为企业提供新的融资渠道以缓解融资压力，有效降低企业资金成本。与此同时，私募基金的介入能够为不动产提供更加市场化的定价功能，促进房地产市场健康发展。
