醒醒!学位不确定,靠碰瓷执信就能卖8万/㎡?

2023-08-09 19:21:27    来源:互联网    

最近,广州楼市政策都是“光打雷,不下雨”。

但高层频频释放利好信号,足以调动市场情绪。

在此情况下,开发商也想乘机“捞”一把,加快了推货速度。8月广州共有17个项目推新,市区新盘集体亮相。


【资料图】

其中,位于天河的联投·文津府,也将在月底首次开盘。

吹风7-8万+/㎡的楼盘,究竟值不值得买?今天,乐居君就来扒扒看......

与执信“一路之隔”

联投·文津府位于牛奶厂板块旁,珠吉路东侧,与天河执信中学仅一路之隔。

也正因为此,项目在刚做宣传的时候,曾经将名字定为“执信花园”。

虽然后来改名了,但“文津”二字,也表明了项目想主打的卖点,就是教育配套!

根据规划,联投·文津府仅配建托儿所及幼儿园,义务教育阶段靠蹭周边。

小学方面,目前项目3公里范围内有灵秀小学、吉山小学、奥体东小学、均和小学等,最终入读哪一所需要等教育局公布。

图源:项目官方公众号

中学才是重头戏,很多购房者都是直奔对面的执信中学而来。

但要注意的是,按照广州的招生政策,即便离得近,也不一定能保证入读。

在项目展厅就能望到对面的执信中学

2023年,执信中学天河校区总招生计划10个班,其中有7个班招生计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学,“人户一致”的天河区学籍小学毕业生。

据了解,目前即便是珠吉街范围内的5所公办小学的毕业生,也不能100%入读执信中学,需要摇号看运气。

近三年珠吉街范围小学毕业班数量,逐年都在增长。2021年有8个毕业班,2022年为10个班,2023年直接飙升至12个班。

新建立的均和小学目前还没有毕业班,过多几年后,整个珠吉街范围小学毕业班数量肯定会大幅度增加。

并且其他几所小学的招生计划也有所增加,像珠村小学今年招生8个班,吉山小学、奥体东小学及灵秀小学均招生6个班。

照此计算,执信中学未来大概率是会持续摇号,并且摇上的几率会越来越低。

而从2023年招生计划来看,珠村小学、吉山小学、灵秀小学、奥体东小学若是不能摇中执信中学,将会入读广州奥林匹克中学。

所以,联投·文津府在教育配套方面,还是有挺大的不确定性。

小学不知道会被分到哪,初中也不知道能不能摇上号......

至于其它配套,商业和交通均不是项目的亮点,要想逛大商场需要去到约2.4公里外的优托邦奥体店,或者约3公里以外的金融城商圈。

而交通方面,目前联投·文津府距离最近的黄村地铁站,也约4.3公里,需要公交接驳,或者依靠自驾出行。

主打改善性产品

联投·文津府是湖北联投在广州首个独立开发和操盘的项目,因此在产品方面,也十分上心。

整个项目并不大,仅规划有7栋住宅楼,其中5栋塔楼位于项目西侧地块,而另外两栋板楼则单独位于东侧地块。

容积率也比较低,仅为2.7,梯户比为两梯三户、两梯四户,在天河还是比较罕见的。

据了解,项目首推产品建面约108㎡3+1房、128㎡4房、140㎡4+1房以及165㎡4+1房。

目前项目在展厅内仅打造了建面约140㎡户型,需要验资300万,并且参观时需没收手机,不允许拍照,神秘感十足。

项目整体的实用率还是挺强的,即便是最小的建面约108㎡,均实现四开间朝南,景观阳台及客厅开间均达近6米。

而建面约140㎡户型,做了双景观阳台实现南北对流,主卧的空间非常大,拥有步入式衣帽间及270°环幕景观。

乐居君参观了一下样板间,交标做得比较好,用的都是一线品牌。

部分户型除了厨房三件套外,还配有冰箱及烘烤一体机,主卧甚至连电动窗帘盒都给备了,省下了不少买电器的钱。

吹风7-8万/㎡ 会有人买账吗?

整体来说,联投·文津府的产品做得还是不错的,项目也想靠此来拉高产品溢价,并与周边新盘形成差异化定位。

毕竟,去年10月,湖北联投拿下这块地时,楼面价高达38992元/㎡,未来售价肯定不低。

而据现场销售介绍,项目预计首次开盘价格在7-8万元/㎡,建面约108㎡的低层单位可能会有6字头的惊喜价格。(价格仅供参考,以实际情况为准)

但与周边新盘相比,这个价格还是有点偏高,不知道购房者会否买账。

距离联投·文津府最近的新盘就是珠江花城,虽然珠花的定位偏刚需,但其学位的确定性及硬配套实力会比文津府更强,自身配建了体育东教育集团的均和小学。(具体入学情况,以教育局公布为准)

并且珠江花城的价格会相对较便宜,建面约140㎡户型,总价800万起,均价在6万元/㎡左右。(价格仅供参考,以实际情况为准)

同样的总价,在文津府只能选择建面约108㎡户型,居住舒适度会大打折扣。

在去文津府展厅的路上 便可以看见远处的珠江花城

文津府吹风的价格,其实在广州核心区域的可选性蛮多,像保利天瑞之前首开价格在7.6-8.7万元/㎡,距离珠江新城更近,并且还配建有九年一贯制学校。

在产品上,保利天瑞也非常能打,实用率高+中式园林设计,吸引了不少改善性购房者。

珠江花城旁的华润吉山仓地块,也将在今年下半年面世,配建有幼儿园和36班九年制学校,吹风价仅6万元/㎡。(价格仅供参考,以实际情况为准)

湖北·文津府虽然在配套上主打教育,但其学位拥有极强的不确定性,地段及商业、交通配套也不太讨巧。

而且湖北·文津府的体量较小,只有7栋住宅楼,还分了两个地块,形成不了居住效应,要是真以7-8万元/㎡开盘,可能不够周边的楼盘打......

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