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前言
近一年大泉州的市场供求持续位于低位，2023年上半年供求量更是双双下探至谷底，其中供应量为近十二年来的最低值；成交量为近8年的最低值，成交均价亦呈现同、环比下跌趋势。在市场寒意持续、供求量价全线下滑的背景下，半年度榜单及在泉房企又表现如何？
【资料图】
大泉州榜单
泉州市区榜单
榜单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.大泉州区域范畴：泉州市区、晋江、石狮、安溪、南安；
5.泉州市区区域范畴：泉州主城区6区（丰泽、鲤城、洛江、泉港、经济开发、台商投资）；
6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，剔除退房数据；
8.统计时间：2023年1月1日-6月30日。
榜单解读
01
市区改善项目缺位 整体住宅市场再度下滑
2023年上半年大泉州商品住宅供应124.15万㎡，同比下降32.9%，环比下滑41.7%；
成交面积154.20万㎡，同比下降30.9%；环比下降7.2%；
成交均价10662元/㎡，同比下跌1.6%，环比下跌10.2%。
从时间轴来看，1月份在经历了2022年年末的节点性冲刺之后供求量均迎来了阶段性的下滑；2月份在疫情缓和及宽松政策的推动下，春节前压抑的刚需刚改集中释放，大泉州各区域普遍在2月迎来了上半年的成交高峰；但需求持续有限，3月起市场热度出现了不同程度的下滑。
二季度虽营销节点众多，各房企积极借5.1、520、618、年中大促等节点加码促销，但整体力度相对常规并未有效撬动市场，二季度整体市场增长动能较弱，延续常规低位。
分区域成交来看，2023年上半年泉州市区的供需萎缩最为明显。泉州市区供需两端同比大幅下滑75.6%与63.5%。供需的双双腰斩主要与供应结构直接相关，上半年泉州市区优质项目房源紧缺，边郊项目供需两弱。其中一季度零供应，中心城区长时间无房源可售，主力在售项目均集中于台商投资区、洛江区的近/远郊区域，项目及市场自然表现平平差强人意。
02
土地市场局部升温 开始进入回升通道
反而，上半年的土地市场贡献了诸多看点。
土地市场维持了“整体冷静、局部升温”的格局。一般的地块以零溢价、低溢价为主，但优质地块对房企的吸引力明显提升。上半年的大泉州市场出现了一批热点地块，久违了的火热土拍场景也多次重现。
其中丰2022-24号地块，既有南浦山规划保障背书在前，又有保利隆恩和光尘樾、保利莲花锦上的成功经验在后，最终触顶成交，毛坯限价24998元/㎡刷新了泉州市区限价。晋江P2022-67/68两幅地块位于泉州环湾的中央居住核心区——晋东新区，两幅地块吸引了十余家房企参拍，竞拍轮数均超过200轮，吸引建发首进晋江与保利再度落子。
不仅是具备“抗跌性、安全性、流速性”的优质商住地块受到追捧，甚至主打“薄利安全”的回购地块热度也超出预期。与以往纯回购地块多以底价成交不同，丰2022-14号、15号两幅纯回购地块均进入触顶摇号阶段。
上半年大泉州土地市场的表现可圈可点，溢价率已经逐步走出低谷，进入回升通道，2023年涉宅用地溢价率达到近两年的高点13.95%。甚至可以说大泉州的土地市场已经先商品房市场一步开始初显回暖迹象。
03
榜单门槛大幅下调 房企格局相对稳定
在市场总量降低的背景下，上半年的榜单表现也受到一定影响。上半年上榜房企业绩完成总额及各梯队上榜门槛均呈现了明显的下滑。以权益榜为例，上榜房企总业绩102.62亿元，较去年同期的174.57亿元，下跌41.2%。各梯队上榜门槛也呈现了大幅的下调，其中降幅最为明显的TOP3门槛，同比下跌61.5%，上榜门槛金额减少14.75亿元。
从上榜房企来看，虽然榜单金额及上榜门槛变动巨大，但是企业格局相对的稳定以老面孔为主，尤其是央国企以及部分优质民企表现出较强的抗周期韧性。
龙湖集团本次摘获大泉州权益金额、操盘金额以及全口径金额冠军。晋江晋东新区改善型项目龙湖华越盛天御湖境不论面积还是金额均以断层优势位居大泉州商品住宅成交榜首。其中成交金额25.95亿元，远超亚军项目17.18亿元；成交面积16.28亿元，超亚军5.02万㎡。仅御湖境单项目就为龙湖贡献了超9成操盘及全口径金额业绩。目前项目北地块基本售罄，南地块仍在持续销售，货值充裕。凭其市场认可度及流速龙湖下半年业绩仍有保障。
建发房产位居大泉州权益面积、操盘面积及全口径面积冠军。与龙湖不同，建发主要依靠多项目热销共同助力榜单名次，其中南安建发缦云、台商建发和著、水头建发映月、官桥建发和玺均是主力贡献项目。
上半年建发在泉拓储积极，共 5 幅地块，近 33 万方总建入账。其中不乏优质核心地块，如晋江晋东新区的P2022-67号地块，经历了超204轮竞拍后，最终由建发触顶竞配建竞得，这也是建发首次落子晋江。其充裕的土地储备，也为建发下半年的业绩持续增长提供充足动力。
保利发展今年表现依旧亮眼，摘获大泉州操盘金额季军、市区全口径双榜冠军、市区操盘金额冠军。保利主要凭借核心地段的优质项目实现高流速、高业绩，如主力贡献项目保利隆恩和光尘樾与保利莲花锦上均是开盘即迅速售罄。
今年上半年保利在泉的土储也主要瞄准核心优质地块，接连入账丰2022-24号（泉州南浦山地块）与P2022-68（晋江晋东新区地块）等多幅优质地块，核心优质土储补充，有利于其接下来稳固自身的行业地位。
此外，鼎盛置业、金辉集团、美的置业、隆恩置业等榜单常客，在上半年同样取得佳绩。
结语
从政策层面看，上半年大泉州政策端虽频频放松但力度均不大，多是在局部购房补贴、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度、中心市区刚需非刚需购房资格认定等方面放松，多为对现行政策的优化调整，意在规范市场秩序、促进行业平稳发展。从全国政策层面风向来看，上半年也并未出现实质性的重磅刺激政策，未来大泉州政策大概率会延续上半年托而不举、小幅优化的思路。
从上半年大泉州商品住宅市场不难看出，优质项目供应不足是制约市场体量的重要原因。但从上半年的趋缓的地块供应情况看，下半年优质项目依旧很难及时足量的接档上线，尤其是泉州市区。
下半年，政策层面缺乏强有力的刺激，加之改善需求不能得到充分满足，仅会出现因热点项目入市或部分刚需项目加大折扣而呈现的小规模的、点状的反弹，故综合来看，下半年整体市场行情还将以低位运行为主。
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