7月30日，国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(场内简称“城投宽庭REIT”，代码：508031)投资者开放日活动如期举行。本次活动邀请投资者走进江湾社区与光华社区项目现场，沉浸式感受这只长三角首单国企保租房REIT的底层资产表现与运营管理能力。活动当天，基金管理人、原始权益人及运营管理机构就投资人普遍关注的未来租赁住房市场供给、项目周边竞品情况及扩募推进进展等问题进行了充分交流。
作为上海城投控股旗下核心的不动产资产证券化平台，城投宽庭REIT自2024年1月12日在上交所上市以来，凭借稳健的现金流表现、稳中有升的出租率与清晰的扩募成长路径，始终是保租房REITs板块的核心标的。今年二季报显示，二季度整体营收较一季度增长2.67%，整体出租率升至94.16%，年化现金流分派率达3.45%。上市以来累计分红超2.6亿元，核心指标稳中有进。
在大类资产波动加剧、稳健型标的稀缺的市场环境下，城投宽庭REIT上市两年半以来，以稳定分红筑牢收益底盘，以精细化运营挖掘资产价值。随着扩募进行时，城投宽庭REIT正逐步成长为兼具稳健现金流与长期成长性的核心资产，为广大投资者共享基础设施资产的长期价值红利。
(相关资料图)
稳健穿越周期的保租房REIT标杆
从资产证券化的视角看，城投宽庭REIT的本质是一宗以保障性租赁住房现金流为底层支撑的标准化上市金融产品。不同于传统地产开发依赖房价上涨的盈利逻辑，这只REIT的核心价值锚点是稳定、可预测、可持续的租金现金流，以及通过专业化资管运营实现的NOI(运营净收入)提升与资产增值。
作为上海落实租购并举住房制度、盘活存量基础设施资产的重要金融实践之一，城投宽庭REIT首发募集规模30.5亿元，是当时市场规模最大的保租房REITs产品，也是长三角区域企业首单、上海市属国企首单保租房REITs项目。
该项目首发底层资产为杨浦区江湾社区与光华社区，均为R4专用租赁住房地块上的全新建成保租房项目，合计可租赁面积约12.19万平方米、房源2953套。两个社区采用装配式装修与全屋收纳系统，实现全装全配拎包入住，同时配套公共空间、社区商业与生活服务，从产品硬件层面奠定了高品质运营基础。
据了解，项目落地既有助于拓宽保障性租赁住房融资渠道、完善住房保障供给体系，服务新市民与青年人居住需求；也为国企构建“投、建、管、退、再投资”的良性产业链循环提供了范本，推动从重资产持有向轻资产运营的模式转型。其中项目申报阶段先后突破R4用地股权转让、国有产权非公开协议转让等多项行业实操难点，为上海市同类型保租房资产证券化提供了可复制的实践范本。
从业绩表现上看，上市两年半以来，产品在二级市场走出“股价稳步抬升、分红持续兑现”的长期曲线。
截至2026年6月末，产品复权涨幅已超过33%，显著跑赢中证REITs全收益指数(21.94%)。成立以来已累计四次分红，单位份额累计实际分红约0.2602元/份，累计分红总额约2.60亿元。在底层租金现金流提供稳定的分派收益支撑、运营效率提升与资产估值修复带来资本利得空间的综合表现上，城投宽庭REIT展现出典型的“债底保护+权益弹性”特征。
从金融属性上看，城投宽庭REIT的核心吸引力体现在三个层面。
其一，现金流的强刚性。保障性租赁住房面向新市民、青年人的基本居住需求，需求端具备显著的抗周期属性，租金水平受政策指导平稳波动，不会随商业周期大起大落，这与利率债形成一定的收益替代效应，同时又具备优于纯债的通胀对冲能力。其二，分派机制的强约束。根据基金合同约定，产品每年将不低于合并后年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者，且每年分配不少于1次，强制分红机制确保了投资回报的确定性。其三，扩募带来的成长性。与传统封闭式债基不同，基础设施REITs拥有永续扩募权，可以持续注入优质存量资产，实现管理规模与单位价值的双重提升，这也是其区别于纯固收产品的核心权益属性。
2026年中期答卷：运营指标稳中有进，现金流韧性凸显。
进入2026年，租赁住房市场整体进入平稳运行阶段，新增供应逐步释放，行业竞争有所加剧。在此背景下，城投宽庭REIT交出了一份“收入稳步增长、出租率持续攀升、分派能力保持稳定”的中期答卷。
根据2026年第一季度报告，报告期内基金实现合并口径营业收入4523.28万元，净利润2021.44万元，经营活动产生的现金流量净额3759.88万元。报告期内可供分配金额3159.61万元，对应单位可供分配金额0.0316元，基于一季度末37.49亿元市值计算，年化现金流分派率为3.42%。
进入二季度，租赁传统旺季效应显现，运营数据进一步向好。2026年第二季度基金实现合并口径营业收入4644.18万元，环比增长2.67%；本期可供分配金额3337.30万元，环比增长5.62%。截至6月末，基金总市值约38.02亿元，上半年累计可供分配金额达6496.91万元，年化现金流分派率3.45%，整体分派水平保持在行业合理区间。
图1：城投宽庭REIT近五季度核心经营指标趋势
拆分底层资产运营指标来看，两个项目均展现出扎实的经营底盘。
截至2026年6月末，江湾社区与光华社区合计可供出租面积约12.19万平方米，实际出租面积11.48万平方米，整体出租率达到94.16%，较一季度末的93.29%提升0.87个百分点，较上年同期的93.26%提升0.90个百分点。其中江湾社区表现尤为亮眼，二季度末出租率升至94.18%，较上年同期提升3.12个百分点；光华社区则始终保持高位稳定，出租率维持在94%以上的优质水平。
租金水平方面，报告期内两个社区平均租金单价约130.99元/平方米/月，整体保持平稳。值得注意的是，租赁住房租金收缴率持续维持在99%以上的极高水平，二季度末达到99.93%。
横向对比同业，城投宽庭REIT在出租率稳定性、收缴率表现与现金流质量等核心指标上均表现靠前。在业内人士看来，对于偏好稳定现金流的配置型资金而言，这种“低波动、高确定性、按期分红”的特征，使其成为资产组合中替代部分固收仓位、优化收益风险比的重要工具。
物管一体化体系下的价值跃迁
如果说稳定的租金是保租房REIT的“债底”，那么专业化的运营管理能力或是其超额收益的来源。上市以来，城投宽庭REIT的运营逻辑为全周期的物管一体化资产管理体系，核心目标非常明确：在合理控制成本的前提下，持续提升NOI水平，进而推动资产估值上行。
据了解，该产品建立了有效的激励约束机制，运营管理费采用“基础费+绩效费”的二元结构：基础运营管理费按季度资产运营收入的15%计提，覆盖保安、保洁、维修、人员、营销等全部运营成本；绩效运营管理费则与运营净收益目标挂钩，超额部分按20%比例计提，若未达标则可相应扣减基础管理费。这种费率设计，本质上是将运营管理机构与基金持有人的利益进行深度绑定，倒逼运营方从“成本中心”向“利润中心”转变。
运营端，两个社区围绕“宽适居住、宽心服务、宽活体验”的品牌理念持续打磨产品。社区均配备公共客厅、共享书房、健身空间、社区食堂等多元配套设施，打造集居住、社交、生活服务于一体的青年居住生态；租户以周边高校毕业生、科创企业青年员工为主，群体稳定、支付能力强、续租率高。二季报数据显示，租户加权平均剩余租期超过330天，为中长期现金流提供了坚实保障。
上市两年半以来，上海城投控股作为运营方不仅深耕存量资产提质，更持续完善品牌产品矩阵，推出“城投宽庭Lite”轻享型产品线，首作松江社区、新作北青社区相继亮相，分别布局松江佘山与青浦工业园区，聚焦都市上班族租住需求，以简约品质、高性价比的产品定位，形成覆盖不同客群的多层次租赁住房产品体系。
此外，ESG因素也正在成为资产价值的重要组成部分。城投宽庭在行业内较早发布ESG报告，推进无废社区建设、节能改造与绿色运营，这不仅契合监管导向，更能从长期降低能源成本、提升资产吸引力。
扩募进行时：打造永续成长的资产上市平台
对于基础设施REIT而言，存量自然增长存在边界，持续注入优质资产的扩募能力，才是决定平台长期价值的核心。城投宽庭REIT从发行之初便定位于“永续成长的资产上市平台”，而非静态资产证券化产品。
据公告披露，2025年8月，城投宽庭REIT正式启动扩募，拟申报新基础设施项目，标志着产品进入“存量运营+增量扩容”双轮驱动新阶段。本次拟注入闵行区浦江社区与九星社区两个保租房项目作为底层资产，合计建筑面积约23.55万平方米，房源达3592套。两个项目均为R4地块全新建社区，分别接驳前滩商圈与七宝商务区，区位优势显著、运营成熟度高，旨在进一步巩固并拓展权益资金融资通道，持续盘活存量资产，使保障性租赁住房项目的全周期运营机制更为顺畅高效，并提升公司在租赁住房领域的滚动投资能力。
据了解，本次扩募并非单纯规模扩张，而是优化资产布局、强化现金流稳定性、提升长期回报的战略升级。拟注入资产均具备成熟运营体系与稳定现金流能力，与现有资产在区位、产业、客群上形成良好协同。扩募落地后，将通过共享资源、集中管控放大规模效应，提升整体盈利与分红水平。
数据显示，截至2025年底，城投宽庭品牌布局上海9大区域19个项目，管理房源已超2.7万套，运营方坚持“新建资产+存量改建”双线并进，持续挖掘储备资产，形成“孵化—培育—退出”的内部资产闭环，为REIT平台持续扩容提供源头活水。
除了内生资产注入，外延式收购也在同步推进。2025年，上海城投集团联合市属国企完成徐汇漕宝路项目收购，打造上海市属国企首单存量保租房并购案例；该项目同时是利用REIT回笼资金完成收购的典型范例，实现了资本的正向循环。这种“内生孵化+外延并购”双轮驱动的模式，正是海外成熟REITs实现长期成长的标准路径。
值得关注的是，上海城投控股正同时布局多层次REITs平台，打通从资产培育到成熟退出的全周期通道。在业内人士看来，这种“金字塔”式的资管体系，既保证了公募REIT端资产的成熟度与现金流稳定性，也为原始权益人提供了灵活的资产周转工具，真正实现了从重资产持有向轻资产运营的转型。
上市两年半，城投宽庭REIT正处于“存量提效、扩募推进”的关键发展节点。未来，管理团队将始终坚守受托人义务，坚持以资产运营为核心、以投资者利益为根本，一方面持续深耕现有资产价值挖潜，通过智慧运营升级、精细化成本管控不断提升盈利韧性；另一方面稳步推进扩募落地，持续储备优质增量资产，构建“存量提质+增量扩容”的良性循环，以专业运营、严谨风控、透明披露打造穿越周期的优质不动产投资标的，与广大投资者共享基础设施资产的长期价值红利。
